商業(yè)房地產(chǎn)的概念源于英文的“CommercialRealEstate”，包括零售物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店以及出租性的住宅物業(yè)。在國(guó)外，由于商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金回報(bào)(或其他形式收益)，因此較受機(jī)構(gòu)投資者的青睞。家具賣場(chǎng)是家具業(yè)從事零售的場(chǎng)所，本質(zhì)上也是商業(yè)地產(chǎn)的一種，收取租金也就成為投資者獲取回報(bào)的主要方式之一。

人流量是租金的決定因素

商業(yè)地產(chǎn)的租金高低是各相關(guān)因素共同作用的結(jié)果，受多種環(huán)境的影響，如商業(yè)環(huán)境、地理環(huán)境、交通環(huán)境、行業(yè)環(huán)境，還有國(guó)家的宏觀政策等。商業(yè)地產(chǎn)的魅力也正在于此，因?yàn)槠渚C合性強(qiáng)、涉及相關(guān)行業(yè)廣，這樣的特性使得這個(gè)領(lǐng)域充滿挑戰(zhàn)性。綜合來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以下因素的影響。

宏觀環(huán)境：國(guó)家宏觀調(diào)控政策、銀行信貸政策、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、土地政策等。

外界因素：人流、地段、歷史商圈、發(fā)展趨勢(shì)、地域居民收支能力、周邊商業(yè)環(huán)境。

項(xiàng)目?jī)?nèi)在因素：建設(shè)周期、規(guī)模、業(yè)態(tài)、招商、經(jīng)營(yíng)、定位等。

雖然商業(yè)地產(chǎn)的租金高低受以上眾多因素的影響，但是影響最直接的是人流量，因?yàn)橹挥腥肆鞑拍芙o入駐的商家?guī)?lái)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)投資者投資商鋪的目的。所以說(shuō)，人流量大是商業(yè)地產(chǎn)店鋪高價(jià)銷售的前提。

在上述各因素不變的情況下，馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為：供需關(guān)系也影響價(jià)格，同樣，商鋪?zhàn)饨鸶叩鸵才c賣場(chǎng)可提供的面積及企業(yè)、經(jīng)銷商的入駐需求相關(guān)。總之，家具賣場(chǎng)的租金水平應(yīng)該與賣場(chǎng)人流量與賣場(chǎng)供求關(guān)系掛鉤，否則肯定會(huì)引起矛盾沖突。

減租呼聲與改革收租方式并存

在去年底的廣東家具商會(huì)年會(huì)中，家具銷售商聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、盛家家居(中國(guó))連鎖機(jī)構(gòu)總裁曾震宇在大會(huì)上向國(guó)內(nèi)最大的家居賣場(chǎng)——紅星美凱龍?zhí)岢觯何覀兠黠@感覺到百姓的消費(fèi)意愿正在減弱，經(jīng)銷商的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本依然居高不下，特別是賣場(chǎng)的租金。同時(shí)大賣場(chǎng)越開越多無(wú)序擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)了四店、五店、六店連招的狀態(tài)，使得廣大的廠商疲于奔命，經(jīng)銷商單位面積產(chǎn)出創(chuàng)歷史新低，利潤(rùn)急劇下滑。經(jīng)銷商大面積虧損，有些城市經(jīng)銷商虧損率達(dá)80%以上。我對(duì)賣場(chǎng)有三點(diǎn)建議，第一，放緩擴(kuò)張的步伐。第二，成立大賣場(chǎng)管理委員會(huì)，讓經(jīng)銷商在做好經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，參與賣場(chǎng)開店論證、租金價(jià)格論證、營(yíng)銷效果評(píng)價(jià)。第三，國(guó)際形勢(shì)不好的情況下主動(dòng)讓利，降低經(jīng)銷商的租金壓力。

作為全國(guó)最能代表經(jīng)銷商發(fā)言的機(jī)構(gòu)——家具銷售商聯(lián)合會(huì)，他們對(duì)經(jīng)銷商的生存狀況最為了解，曾會(huì)長(zhǎng)在會(huì)上的發(fā)言絕對(duì)是家具經(jīng)銷商這兩年的生存現(xiàn)狀及心聲，因?yàn)槔^2008年家具行業(yè)出現(xiàn)“斗地主”風(fēng)潮后，2011年是家具經(jīng)銷商與賣場(chǎng)沖突較多的一年，廣大經(jīng)銷商紛紛撤店或者縮小規(guī)模以求生存。曾總的建議反映了長(zhǎng)期沒有地位的經(jīng)銷商，終于抬頭向賣場(chǎng)討要應(yīng)有的地位與權(quán)利。

賣場(chǎng)租金居高不下

一方面是經(jīng)銷商苦不堪言，一方面是大賣場(chǎng)每年漲租不停，難道賣場(chǎng)就不怕空置嗎？造成這種矛盾的根本原因，還在于廠家對(duì)賣場(chǎng)的需求量超過(guò)了市場(chǎng)的承載量。

中國(guó)現(xiàn)在規(guī)模家具企業(yè)幾萬(wàn)家，一家企業(yè)又有三五個(gè)品牌，甚至十多個(gè)品牌，這些品牌都要在全國(guó)各地設(shè)置專賣店。而過(guò)去幾年，賣場(chǎng)數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，造成賣場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。前幾年房地產(chǎn)的火爆，刺激了家具消費(fèi)。而家居賣場(chǎng)自從有了連鎖模式，一些賣場(chǎng)就希望能走出區(qū)域，走向全國(guó)，如是借地產(chǎn)火爆的局面，在全國(guó)范圍內(nèi)跑馬圈地，各地的賣場(chǎng)格局迅速被這些外來(lái)大鱷打破。而那些本地賣場(chǎng)不愿意喪失自己的市場(chǎng)份額，也用擴(kuò)大規(guī)模來(lái)應(yīng)對(duì)外來(lái)大鱷的沖擊。賣場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，必然帶來(lái)成本的大幅攀升。而賣場(chǎng)要取得收益，就只能提高租金，這就會(huì)犧牲經(jīng)銷商的利益。可以說(shuō)，在各大賣場(chǎng)角逐霸主的過(guò)程中，經(jīng)銷商的利益是被忽視掉了，經(jīng)銷商成為這一爭(zhēng)霸過(guò)程中最大的受害者。

賣場(chǎng)方經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)就是逐利的，在這個(gè)人力成本、宣傳成本不斷增加的大環(huán)境下，他們的擴(kuò)張也伴隨著資金壓力，租金是其主要的流動(dòng)資金，所以這些年賣場(chǎng)租金一直居高不下，即使市場(chǎng)環(huán)境不好，賣場(chǎng)也不愿意輕易降租，希望能維持租金為自己的霸主地位添磚加瓦。

降租：治標(biāo)不治本

正如曾會(huì)長(zhǎng)所說(shuō)，經(jīng)銷商的現(xiàn)狀確實(shí)難過(guò)，但降租其實(shí)只是治標(biāo)不治本的事情，最重要的是賣場(chǎng)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)開店，不要盲目開店，應(yīng)盡量提高單店產(chǎn)出率。

據(jù)筆者了解，在2008年，一線城市比如深圳，家具賣場(chǎng)的月租金多半在每平方米100元左右。而如今，每平方米200元的月租比比皆是，雖然有地價(jià)上漲的原因，但是如此昂貴的租金，確實(shí)可以迅速壓倒剛積累點(diǎn)資金的經(jīng)銷商。

賣場(chǎng)擴(kuò)張與消費(fèi)者消費(fèi)意愿降低雙重夾擊造成的惡果，不能由經(jīng)銷商一方單獨(dú)承擔(dān)，賣場(chǎng)也必須為自己的瘋狂擴(kuò)張埋單。比如去年杭州幾家賣場(chǎng)關(guān)門轉(zhuǎn)業(yè)。而在國(guó)內(nèi)一線城市中，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)著的賣場(chǎng)也有許多經(jīng)營(yíng)困難，勉強(qiáng)支撐。好百年集團(tuán)總裁韓茂勝說(shuō)：“如今，新建的賣場(chǎng)數(shù)量過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，賣場(chǎng)如果只注重?cái)?shù)量的建設(shè)，而忽視了軟服務(wù)，最終會(huì)失去消費(fèi)者的支持。”

降不降租，也只是是否揚(yáng)湯止沸，并不能從根本上解決問(wèn)題，只有賣場(chǎng)面積與市場(chǎng)需求相對(duì)平衡，才能從根本上解決經(jīng)銷商的生存問(wèn)題。