8月15日，宜家家居位于上海寶山的新店開門納客，這個被宜家定位為亞洲最大的宜家家居店，是宜家進駐中國15年后開出的第13家店面，相比其他外資零售商動輒上百家門店數(shù)量，宜家這一擴張步伐一度被解讀為“蝸牛速度”。

然而，從去年起，宜家系開始發(fā)力中國市場——尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域——之所以稱之為宜家系，是因為隱秘在“宜家”這一品牌背后的是包括宜家家居以及宜家購物中心等強勢業(yè)務(wù)在內(nèi)的商業(yè)王國，而上述兩大板塊又共同構(gòu)筑了宜家“家居賣場+購物中心”捆綁經(jīng)營模式，這亦是宜家未來在中國的主要經(jīng)營模式。

“宜家購物中心目前在中國有三個項目在建，總面積有100萬平方米，如果找到合適地塊，我們計劃在北京、上海等地再新增店面。”英特宜家購物中心中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉對記者表示，目前宜家手頭上沒有一塊土地儲備，所有項目從拿到地的第一天開始，就進行規(guī)劃設(shè)計，宜家只是一家商業(yè)企業(yè)。

盡管宜家高層一再強調(diào)，宜家所從事的并非地產(chǎn)商角色，但業(yè)內(nèi)人士認為，宜家在中國多年來堅持購地自建，“一不小心”成了在華的最大外資地主，其土地增值部分蔚為可觀。

不承認“蝸牛速度”

今年5月，英特宜家一行到北京通州考察投資環(huán)境，傳達出北京第三家門店將落戶通州的信號。丁暉說，英特宜家確實有計劃在北京再開一家購物中心的打算，亦同時在廣州和上海有新店拓展計劃，但目前尚處于選址階段。

從選址到拿地，再到設(shè)計、開發(fā)建設(shè)，注定是一個漫長的過程?；仡櫼思壹揖釉谥袊拈_發(fā)模式，除了廣州項目外，其余12家均為自己買地自己建設(shè)，一定程度上影響了宜家在中國的擴張速度。

“但這并不能說明宜家在中國的擴張速度慢，大家根本不了解宜家才有這樣的評論，實際上，宜家公司對每一個店面要求的質(zhì)量都很高，別的公司租賃店面投入的成本很少，但其產(chǎn)出也沒法和宜家比。”丁暉并不認同外界對宜家“蝸牛速度”的質(zhì)疑。

在丁暉看來，如果全球業(yè)績每年要增長10%~15%，比如每年銷售額為300億歐元，成長的量就為30億歐元，除以一個店1億歐元的營業(yè)額，即是說每年全球新增30家店就可以了，分到中國每年新增一家已經(jīng)是正常的速度。“現(xiàn)在中國每年開三家店，在宜家全球開發(fā)速度上已經(jīng)屬于是第一類的國家了。說宜家開店速度慢，完全是誤解。”

英特宜家購物中心集團總裁約翰·泰格納曾坦承英特宜家在中國的準備期是相當漫長的，而找地是在中國開店的最大挑戰(zhàn)，大多時間英特宜家都耗在選址與拿地上。丁暉亦說，從選址拿地、到設(shè)計建設(shè)，再到后期裝修施工，一個大型購物中心至少要5年的周期才能建成。

目前，丁暉的精力主要放在無錫、北京、武漢三家正在建設(shè)的購物中心上。“家居賣場+購物中心”模式是為宜家在中國的一項重要的升級戰(zhàn)略。

宜家品牌創(chuàng)始人英格瓦·坎普拉德和他的家族創(chuàng)辦了三家大型企業(yè)：英卡控股、英特宜家控股和伊卡羅公司。英特宜家控股旗下又包含了英特宜家系統(tǒng)公司、英特宜家購物中心集團、英特宜家地產(chǎn)公司和英特宜家財務(wù)投資公司。2001年，英特宜家控股與英卡控股合資成立英特宜家購物中心集團，在中國開發(fā)商業(yè)綜合體的即為英特宜家購物中心集團。而“宜家家居”這一品牌為英特宜家系統(tǒng)公司擁有，它在1998年通過授權(quán)英卡控股公司做“宜家家居”而進入中國內(nèi)地市場。

2009年8月，英特宜家購物中心集團進軍中國，在上海設(shè)立中國總部，并在三年內(nèi)在無錫、北京大興區(qū)及武漢斥資拿下面積約70萬平方米的地塊。僅僅這些已經(jīng)購入的土地面積就已經(jīng)超出了宜家家居在過去十年所累積的土地面積總和。據(jù)稱，去年11月，英特宜家集團總部又向中國區(qū)新批了120億元~150億元資金，用來拓展新的項目。

丁暉描述宜家家居與英特宜家購物中心的關(guān)系是“戰(zhàn)略合作伙伴”關(guān)系，捆綁布局而又相互獨立。據(jù)其透露，雙方合作方式靈活，共同的項目要雙方一起選址，但是運營主要由購物中心來做，對于一些購物中心扎堆或者交通偏遠的地區(qū)，英特宜家購物中心不會選擇進駐，宜家家居則具有是否獨立建店的選擇權(quán)和決定權(quán)。

據(jù)其透露，宜家家居的目標是進入經(jīng)濟排名在前20~25名的城市，而購物中心則主要選擇排名前10的城市。

一平方米也不出售

明年，英特宜家無錫購物中心將率先進行“家居賣場+購物中心”模式運營。按照計劃，英特宜家未來拿到的地塊，亦將按照這種模式進行全方位規(guī)劃和運營。

英特宜家購物中心北京項目則將包含宜家家居、高檔百貨、電影院、餐飲等約500個商戶和7000個停車位。它將被建成一個比大悅城、萬達廣場會規(guī)模更大的“生活之城”，預(yù)計年均人流量達到3000萬。

愿景很美好，但現(xiàn)實環(huán)境或許是橫亙在英特宜家面前的一道難題。一位商業(yè)地產(chǎn)研究專家對記者表示：“零售巨頭自建物業(yè)，目的就是打破單一經(jīng)營模式，通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營以尋找穩(wěn)定的收入來源。但是宜家開設(shè)購物中心將面臨不小的挑戰(zhàn)，第一，宜家并沒有雄厚的租戶資源，招商有一定難度；第二，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風險，宜家能否憑借自有的經(jīng)營理念做足本土化，站穩(wěn)腳跟，還需時間來檢驗。”

事實上，丁暉并不擔心中國商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”或者“泡沫”。他認為，中國的購物中心很多，但好的不多，宜家是純粹做商業(yè)的公司，追求的不是地產(chǎn)升值，且“獨立建店模式”商業(yè)理念奉行了70年，有信心打造出高質(zhì)的購物中心項目。

另外一面，商業(yè)地產(chǎn)自持經(jīng)營需要大量的資金投入亦是業(yè)界公認，宜家大手筆投資商業(yè)地產(chǎn)的資金從何而來？

丁暉告訴記者，英特宜家在中國開發(fā)的購物中心項目，有超過50%的資金來源于上述兩大股東的投資，其余則向國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)融資。僅北京、無錫、武漢三個項目，總投資額就將達到100億元，目前已經(jīng)投入了60多億元。

“英特宜家的經(jīng)營理念就是長期投資且持有物業(yè)，我們的購物中心一平方米都不會出售。”丁暉說，未來幾年，英特宜家在中國還會堅持購地自建的模式。

不過，現(xiàn)階段中國土地強烈的投資屬性加上宜家品牌對周邊房產(chǎn)價格的帶動作用，其中產(chǎn)生的巨大利潤，宜家不能不為所動。

以北京大興的英特宜家項目為例。2009年，宜家以7.9億元人民幣拍得的大興西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，第二年，北京興創(chuàng)置地投資有限公司拍得相鄰的三期、四期用地時，花去了24.35億元人民幣。兩個地塊的均價，比宜家當初購地溢價1倍以上。

“按照中國目前地價的漲幅，宜家擁有的上百萬平方米土地資產(chǎn)，將是一筆不菲的收益。”上述商業(yè)地產(chǎn)專家如是評論。

丁暉透露，現(xiàn)下也在考慮是否可以將英特宜家的產(chǎn)品線適當延伸，比如自建購物中心項目時，周邊配套的公寓以及寫字樓項目，是否也可以由宜家來開發(fā)。“不過，僅僅還在思考階段，目前還是以購物中心項目為主。”丁暉強調(diào)。