細則出臺前后：一線城市二手房交易飆升

細則的出臺在市場上引起了連鎖反應。

整個3月，整個上海二手房成交近5萬套。這個數據，或是2006年以來最高數值。而根據此前的統計，上海2012年的總成交套數不過只有20萬套。、

不僅僅是上海。

3月1日國務院新版“國五條”發布，兩會之后，到3月30日、31日，北京、上海、廣州等二十個左右城市，地方版部分細則落地。這些城市二手房中介公司也經歷了最為繁忙的一個月，中介直呼，幾乎把之后幾個月的成交量都做了。

“搶的都是20%的個稅地方征收細則出臺前這個末班車。”21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪告訴本報記者，國五條出臺后的3月前10天，上海的二手房交易量較去年同期有近5倍的提升，比市場最好的2009年增長68%。

但是最忙是在3月中旬開始之后，在上海的各大房地產交易中心門口，許多地方凌晨12點就有中介與購房人開始排隊。

在北京，整個3月份，二手房交易者都急于在政策正式執行前盡快完成交易，北京的各大房地產交易中心人頭攢動，窗口前都排起了長長的隊伍。

偉業我愛我家的統計數據顯示，2012年全年北京全市二手住宅網簽總量為14萬套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅網簽總量為超過了7萬套。三個月的成交，已占到北京2012年全年二手房總成交量的一半。

而在羊城，廣州房管局統計顯示，今年1月份，廣州全市10區存量房的交易登記面積為33.11萬平方米，同比增加了34.8%。2月份，這一數據為54.24萬平方米，同比漲幅高達194.2%，環比也增加了63.8%。

相對于北京和上海而言，廣州的房地產交易總量，與交易價格雖不如前兩者，但是這個數據也同比之前上浮了很多。

中原地產廣東項目總經理黃韜對媒體介紹，中原地產3月份的業績翻了一番。其中一手房銷售的業績增長僅為30%，這另外的貢獻主要來自于二手房市場的火爆。

與廣州鄰近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市規土委4月1日公布數據顯示，3月深圳二手住宅成交面積105.3萬平方米，成交17527套，環比增加近四倍。

這個數字是為自2006年以來第二高水平，僅次于2009年12月的27887套。成交價格同時上漲，但漲幅小于5%。

21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區域經理鮑俊對記者透露，上個周末，由于上海細則未出臺，上海依舊使用交易稅費的舊規定，許多二手房買賣雙方搶末班車出現諸多閃簽現象。門店內成交再次重現了3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。

“有很多觀望的買家，此時會變得非常堅定，一來賣家擔心新的交易稅費會讓自己房子短期賣不出去，尤其是急著換房的客戶。另外一方面，從買家的心態來看，主要是怕未來增加購房的成本。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，相信隨著操作環節的逐步明朗，市場會逐漸穩定。

鮑俊透露，其門店就有一位以前一直觀望的賣家，突然表示愿意與在談的買家盡快簽訂買賣合同，并以300余萬元的價格出售自己110平方米左右的兩房。

細則“后遺癥”：二手房交易即將降溫？

上海靜安區常德路一家永慶房產的工作人員對記者表示：“現在等于是一個月把之后五到六個月的活做了，接下去得喝西北風了。”

3月30日，31日兩天，各地方政府密集出臺落實國五條調控中的細則，讓這個4月，將成為全國二手房交易的一個明顯拐點。

3月30日，京版“國五條”地方細則出臺，瞬間降溫了二手房市。當日，北京市住房和城鄉建設委員會宣布，2013年3月31日零時至4月7日24時，本市房地產交易系統將進行升級調整，其間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。系統升級調整后，購房資格審核機構在10個工作日內反饋審核結果。

京版“國五條”落地，北京各大房產中介門店馬上迎來“倒春寒”。我愛我家、鏈家地產[微博]、21世紀不動產等多家中介瞬間感受到了涼意，從其定期發送給媒體的報告中，也無不感受到政策的沖擊端倪。

由于暫停了購房資格申請，北京一些中介招攬生意的做法，則是多推廣了出租房源，一些中介公司已火速將展示牌由“出售房源”換成“出租房源”。

即便上海的“國五條”實施細則中，未提20%個稅的具體實施細節，但是在細則出臺的次日4月1日，上海浦東新區房地產交易中心的排隊現象已明顯減緩。

“前幾日交易中心門口就擠破頭的現象不再了”，現場窗口的一名工作人員表示，細化政策發布之初幾天，浦東新區房地產交易中心每天都有幾千個人前來辦理審稅、過戶業務。這也直接導致浦東新區房地產交易中心積累了近1.7萬份預約材料。現在許多客戶都已趕在3月底前辦理了審稅、過戶手續，因此4月開始，人流明顯減少。

而據本報了解，上海長寧區從4月1日起暫停二手房房東提早交稅，并將交稅方式變更為：須待購房者稅收征收完畢后，二手房房東才可交稅。

雖然上海閔行、靜安、浦東等各區房產交易中心還是按照正常流程進行二手房交易過戶。但是人氣已經不如之前旺了。

上海靜安區房地產交易中心一名工作人員稱，正常月份一個月的交易量在100宗，3月集中過戶交易了五六百宗。工作人員往往加班工作到晚上7點。

但4月1日前來辦理交易手續的客戶已較前一日減少了三分之一，較3月初的情況已大大緩解。但據靜安區房地產交易中心工作人員稱，目前的個人售房個稅繳納仍按舊有政策執行，內網上還沒看到新文件。

靜安區常德路永慶房產工作人員透露，客戶開始變少了，這兩天來訪量下降了30%～50%，而上海細則出臺后，買賣雙方歸于謹慎，不像之前要搶末班車那種心態了。

更多的交易客戶，是對政策存在疑慮。21世紀不動產上海區域市場研究部提供本報數據顯示，對旗下門店抽樣統計顯示，上周末滬版“國五條”相關細則發布后，引起了市場各方關注，各門店的數量與此前持平，雖然也出現閃簽，但更多是前來咨詢的客戶。

21世紀不動產的統計，上周末多個板塊的門店客戶上門咨詢數量相比此前一周再次增加近一倍有余。

21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區域經理祝宣能對本報透露，上周六滬版細則一經公布至周日晚間，整體客戶的問詢量較前一個周末最少有1倍以上的增幅。而該些客戶問詢的內容主要以滬版國5條是否執行、執行時間及操作內容，客戶都怕影響在后續交易過程中會產生額外的費用。

21世紀不動產集團副董事長盧航對本報預測，盡管按20%稅率征收個稅的政策，會對二手房的交易有所影響，但影響的周期最多只有3-6個月。而其中受影響更多的是那些房齡已經非常長的售后公房。那些房齡較新的次新房，因獲利額不高，受上述政策的影響其實并不大。

盧航表示，事實上成熟的市場，其實作為房地產買賣交易所得稅的方面，例如美國的市場這個稅還不止20%，但是并不影響美國的房地產交易，所以，這一切都是短期的一個市場的波動。

“在經過最初的恐慌之后，隨著有關部門具體操作細節逐漸出臺，市場還會回到正常的軌道。我們也認為這個時間不會拖得太長，市場的消化能力其實很強的。”盧航認為。