中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》

樓市“空頭”改口：2013房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有升”

中國社科院昨日發(fā)布了2013年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(下稱《藍(lán)皮書》)，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)地價(jià)或穩(wěn)中有升。藍(lán)皮書認(rèn)為，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)保持低位，預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在14%左右，略低于2012年。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論室主任劉霞輝昨日接受南都記者采訪時(shí)指出，“今年房?jī)r(jià)確實(shí)不太可能出現(xiàn)較大的波動(dòng)，總體以穩(wěn)為主。”而南都記者縱覽前幾年藍(lán)皮書發(fā)現(xiàn)，這是3年以來中國社科院首次預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上升。

投資中國樓市不如去買美國房產(chǎn)

在連續(xù)幾年樂觀預(yù)估房?jī)r(jià)可能會(huì)下降之后，一度看空樓市的社科院昨日發(fā)布的《藍(lán)皮書》終于改口，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升。

在社科院藍(lán)皮書看來，我國住房市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求和改善型需求，在抑制投機(jī)、支持自住的政策作用下，今年商品住宅銷售面積將小幅增長(zhǎng)，住宅開發(fā)投資增幅繼續(xù)保持低位，全年住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。

“2013年廣州以及大城市的供應(yīng)還是很緊的，特別是剛需方面，加上二手房20%增值稅可能影響市場(chǎng)放量，剛需的價(jià)格有上升壓力”，滿堂紅及中原地產(chǎn)的市場(chǎng)高級(jí)研究人士均向南都記者表達(dá)如是觀點(diǎn)。而今年的《藍(lán)皮書》中，社科院也認(rèn)為，受2012年房地產(chǎn)投資相對(duì)低迷和2012年末房地產(chǎn)交易量大幅放大的影響，2013年新增房產(chǎn)供給將相對(duì)偏緊，存量住房供給則取決于調(diào)控政策走向。

在《藍(lán)皮書》看來，就全國平均狀態(tài)而言，持續(xù)的求大于供是推動(dòng)價(jià)格上漲的重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2013年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。另外，國內(nèi)外寬松貨幣政策疊加將加大通脹壓力，資產(chǎn)保值需求將推動(dòng)人們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)地價(jià)上漲。

此外，《藍(lán)皮書》提出，從中美房地產(chǎn)的形勢(shì)比較來看，投資中國樓市不如去買美國房地產(chǎn)。從中美房地產(chǎn)的形勢(shì)比較來看，中國在調(diào)控政策的影響下，整體來看上漲的空間有限，多呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)式的機(jī)會(huì)，且對(duì)投資需求有諸多限制。而美國房地產(chǎn)的上升趨勢(shì)大致能維持5到7年。

首季房地產(chǎn)貸款為去年同期3倍

另據(jù)央行24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，一季度我國新增房地產(chǎn)貸款增加7103億元，同比多增4667億元，基本是去年同期的3倍，增量占一季度同期各項(xiàng)貸款增量的27%。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額12 .98萬億元，同比增長(zhǎng)16.4%，增速比上年末高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長(zhǎng)21.4%，增速比上年末高9個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長(zhǎng)12.3%；個(gè)人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長(zhǎng)17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)。

“這里的原因是，很多買賣房屋的人趕在第一季度成交，處于政策窗口期的恐慌，把購房的計(jì)劃提前了?？梢哉f是把第二季度的貸款提前消耗了一部分。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論室主任劉霞輝告訴南都記者，下一季的下降會(huì)比較明顯。

有不具名的大型券商對(duì)南都記者說，社會(huì)融資總量、信貸增量龐大的同時(shí)，相當(dāng)大的一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，但房企的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)環(huán)節(jié)流入較少，這也意味著，后期的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，并沒有從這7103億元的一季度新增貸款中獲益多少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也因此沒有明顯回暖。

“實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面需要注意的是，人口的增長(zhǎng)、工資上漲速度放緩也可能對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。”劉霞輝表示，受多重因素影響，很多實(shí)體企業(yè)不太主動(dòng)，市場(chǎng)也不太景氣，個(gè)人買房熱情下降的可能性很大，多數(shù)潛在客戶可能推遲購房的計(jì)劃。

國土資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受南都記者采訪時(shí)表示，調(diào)控目前僅在土地方面顯現(xiàn)效果。全國105個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)，全年同比的地價(jià)增長(zhǎng)率非常低，可以說是近十年的歷史低位，僅高于2008年。但調(diào)控的對(duì)象是房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)去年下半年快速回暖。一些城市的回暖速度已經(jīng)高于2007、2009年的高點(diǎn)。同樣兩個(gè)關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)，同樣在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，走勢(shì)動(dòng)態(tài)不太一樣，這正體現(xiàn)了行政管控的邊際效益遞減非常明顯。